近日，芜湖市繁昌区人民法院受理一起买卖安置房因登记面积少于购房协议约定面积而引发纠纷的案件。
2009年10月31日，原告艾某某、鲁某某与被告姚某某、季某某签订《购房协议》，约定购买姚某某、季某某所有的安置房一套，协议约定价格为185000元，房屋面积共计96.15㎡（该面积来源于安置协议）。上述协议签订后，双方按协议实际履行，支付房屋价款，交付房屋。后根据相关政策规定，安置房可以办理房屋产权证书，经丈量，房产证上登记面积小于协议约定面积，存在4.66㎡差异。2020年11月20日，经结算该房由安置单位补偿被拆迁方，即本案被告姚某某、季某某差价款14254.94元。2020年12月9日，案涉房屋变更登记至原告名下。现双方因上述房屋面积差价补偿款诉至法院。
法院经审理后认为，第一，《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据该规定，房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，案涉房屋于2020年12月9日变更登记至艾某某名下，在此之前房屋所有权仍归出卖方享有。并且，安置单位与被拆迁人结算房屋面积差价款时间早于房屋变更登记时间，故原告基于房屋所有权人主张返还房屋面积差价补偿款主张不能成立。第二，在合同履行中，因履行不适当引发纠纷，应依合同相对性原则确定合同当事人的违约责任。除法律另有明确规定的，合同效力不及于合同之外的第三人。艾某某等与安置单位并无任何合同关系，其无权突破合同相对性主张安置单位支付给被拆迁人的房屋面积差价补偿款。
但基于涉案房屋系拆迁安置房，在《购房协议》签订、履行过程中，原、被告是基于对《安置房安置协议》上面积信任约定房屋面积，双方对实际交付的涉案安置房面积多少不能自主控制，本身均无过错。鉴于原、被告签订《购房协议》时明确约定了房屋面积和总价款，现客观上房屋面积出现差额，应按签订合同时价格进行补偿符合双方订立合同预期。为减少当事人讼累，法院以《购房协议》约定的价格标准确定房屋面积差价款，即185000元÷96.15㎡×4.66㎡= 8966元（取整）。
当房产证面积与合同约定面积不符时，如何平衡买卖双方的利益？承办人认为：合同有约定按约定处理。合同无约定或约定不明确的，如果合同明确约定房屋面积和总价款，则按签订合同时价格进行补偿符合双方订立合同预期；如果合同仅约定总价款而未涉及面积、单价，一般应认定为“按套交易”，根据诚实信用原则及保护交易安全考虑，即使出现面积差额也不宜补偿。承办人提醒：对于交易金额较大的房屋买卖合同，双方当事人应尽量明晰、细化有关合同条款，当买卖面积尚未确认的房屋一定要约定面积不符处理方法，依法有效保护自己的合法权益。（戴雯、王璐）