【案情】
2014年10月，殷某一和程某某将夫妻共同财产芜湖市繁昌区某安置小区一套安置房出售给殷某二和杨某某，双方未签订书面购房协议，殷某二、杨某某支付了全部购房款35万元。2017年5月5日，殷某一、殷某二、杨某某签订《关于房产分割的协议》，协议写明“殷某一名下房屋安定花园安置房一套，尚未办理房屋证，由殷某二和杨某某购买，离婚判决后，房屋证的拥有者为双方女儿殷某三。”该协议由国家工作人员在场签字确认。2020年5月19日，杨某某向法院起诉要求与殷某二离婚，后经法院判决：殷某二和杨某某同意将芜湖市繁昌区繁阳镇安定花园一套安置房赠与给殷某三，殷某二和杨某某协助殷某三办理该房屋登记手续。2020年8月17日，殷某一将案涉房屋登记在自己名下后，将房产证交给殷某二和杨某某；2020年11月24日，殷某一和程某某案涉房产证挂失，变更登记到殷某一和程某某名下。2021年1月20日，殷某三向法院起诉要求确认赠与房产归自己所有，法院判决芜湖市繁昌区繁阳镇安定花园安置房归殷某三所有。后殷某三以法院生效判决作为依据申请过户，但是殷某一、程某某、殷某二拒不配合，导致未能成功过户。遂殷某三又诉至法院，要求其父母及殷某一、程某某协助办理房产过户手续。
【审理】
如果案涉房产已经由殷某一、程某某变更登记为殷某二、杨某某，则可以赠与合同要求殷某二、杨某某将房产变更登记为殷某某。但是现案涉房产产权仍为殷某一、程某某所有，这就使得案件存在以下几个争议焦点：第一个争议焦点是殷某一、程某某和殷某二、杨某某是否是适格当事人；第二个争议焦点是殷某某的代位请求权是否能够成立。
关于该案中的殷某一、程某某和殷某二、杨某某是否是适格当事人的问题。该案中存在两种法律关系即买卖合同法律关系和赠与合同法律关系，买卖合同关系的相对人是殷某一、程某某和殷某二、杨某某；赠与合同关系的相对人是殷某三和殷某二、杨某某。本案中殷某三是作为受赠人，是基于赠与合同的债权请求权起诉的，故殷某二、杨某某是适格当事人。但殷某三能否基于赠与合同的受赠人将与赠与人有房屋买卖合同法律关系的出卖人作为被告在案件中诉讼呢？
法院认为，如果殷某三以债权人（赠与合同的债权人）身份将次债务人（房屋买卖合同的债务人）作为被告将债务人（赠与合同的债务人）作为第三人来诉讼，即行使债权人代位请求权，则殷某一、程某某和殷某二、杨某某皆为适格当事人。通过对案件的审理发现，殷某某的诉讼实质是行使债权人代位请求权。故为减少当事人诉累，法院将依据殷某某的诉讼实质进行审理，因此法院认为殷某一和程某某是本案的适格被告，殷某二、杨某某应该是本案有独立请求权的第三人。
关于该案中殷某某的代位请求权是否能够成立的问题。代位请求权成立的前提有以下三点：一是债权人殷某三对债务人殷某二、杨某某的债权合法；二是债务人殷某二、杨某某怠于行使到期债权并对债权人殷某三造成损害；三是债务人殷某二、杨某某的债权不是专属于债务人自身的债权。该案中以上三点条件皆已满足，故可以行使代位请求权。但是关于房产过户登记所缴纳的税费，各方应按我国房地产税收规定缴纳税费，不能因为直接过户而规避中间环节的税费。
综上，繁昌区人民法院判决被告殷某一、程某一和第三人殷某二、杨某某于本判决生效之日起十日内协助原告殷某三将芜湖市繁昌区繁阳镇安定花园安置小区的房产变更登记在殷某三名下。该案判决后，皆未上诉，判决现已生效。
【后语】
买受人从他人或者开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋赠与或者转卖给第三人，后第三人诉至法院请求赠与人或者开发商协助办理权属证书的情况非常普遍。对此实践中主要存在两种做法，一是基于合同相对性，予以驳回；另一种是认为前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的位置，为交易便捷，可以判决中间省略登记，最终买受人或者受赠与人可直接要求赠与人或者开发商协助办理产权变更登记。
第一种做法符合法律规定，但是不利于第三人的维权。如果符合代位权的规定，则可以依据该规定，判决出卖人直接将房产变更登记为第三人。这既维护了第三人的合法权益，又没有突破合同的相对性，而且也平衡到了债权人的利益（依据代位权规定，将买受人列为有独三，有效避免了在买受人恶意逃债时，其与第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空），同时也明确了不能因为代位权的行使而规避中间过户的税费。（文：孟何）